Dự tính theo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ chỉ còn 3 cách định giá đất là so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất.
“Xác định giá trị đất là một công cụ quan trọng trong quản lý đất của nhà nước.
Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), sau khi loại bỏ khung giá đất, việc định giá đất trở nên quan trọng trong việc áp dụng giá đất ở địa phương. Làm thế nào để đảm bảo định giá đất chính xác mà vẫn bảo vệ quyền lợi của công dân và giải quyết những khó khăn trong việc triển khai các dự án bị trì hoãn?
Việc bỏ dự án không chỉ do việc trì hoãn của các cơ quan quản lý nhà nước trong việc giải phóng mặt bằng, mà còn xuất phát từ những thách thức lâu đời trong cơ chế hiện tại. Ví dụ, dự án Khu đô thị 40 ha được khởi xướng từ năm 2017 tại tỉnh Thái Nguyên đã đứng trống suốt 6 năm, chỉ được sử dụng làm mục đích chăn nuôi gia súc. Mặc dù doanh nghiệp mong muốn tiếp tục triển khai, nhưng họ đã bị ép phải chờ đợi vì các cơ quan chính quyền địa phương chưa đưa ra quyết định về khung giá đất, từ đó ảnh hưởng đến việc thực hiện quy định về đấu thầu.
“Bên doanh nghiệp chỉ có thể chờ đợi trong khi các chi phí tích lũy hàng tháng và hàng năm, góp phần làm tăng giá thành sản phẩm,” bà Phạm Thu Trang, Phó Tổng Giám đốc Công ty KLand cho biết.
Theo ông Đào Trung Chính, Giám đốc Sở Quy hoạch và Phát triển nguồn đất thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường, một trong những nguyên nhân gây khó khăn trong các dự án đầu tư là việc định giá đất bị trì hoãn. Vấn đề này trở nên khá phổ biến gần đây. Ông Chính cho rằng có nhiều quy định cần được sửa đổi, trong đó có một số đã được giải quyết trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).”
Tuần này, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã ban hành một chỉ đạo nhằm giải quyết khó khăn và trở ngại trong công tác định giá đất. Chỉ đạo thể hiện sự quyết tâm của chính phủ cũng như của Thủ tướng để thực thi các giải pháp giải quyết các vấn đề ảnh hưởng đến tiến độ của các dự án đầu tư.
Trong chỉ đạo, Thủ tướng yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện sửa đổi và bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014, qui định chi tiết về phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá, trước ngày 31 tháng 7 năm 2023.
Về yêu cầu này, ông Đào Trung Chính, Giám đốc Sở Quy hoạch và Phát triển Khu tài nguyên đất, cho biết Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chuẩn bị bản dự thảo và gửi đến để thu thập ý kiến từ địa phương, các bộ, các cơ quan liên quan, cũng như các tổ chức tư vấn từ cả ba miền. Hiện tại, Bộ đang thu nhận đóng góp và ý kiến.
“Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ trình chính phủ các qui định chi tiết về phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất vào cuối tháng 7,” ông Chính nhấn mạnh.
THAM KHẢO THÊM CÁC DỰ ÁN BĐS ĐANG HOT NHẤT: Biệt Thự Vlasta Sầm Sơn
Tại sao không sử dụng phương pháp định giá đất theo thặng dư?
Bên cạnh việc chuẩn bị nhân lực và sự triển khai, vấn đề chính tại thời điểm này là hoàn thành việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 về quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và tư vấn xác định giá đất. Phương pháp định giá đang nhận được sự quan tâm đặc biệt.
Luật Đất đai 2013 quy định có 5 phương pháp định giá đất, bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, phương pháp triết trừ và phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới được trình trước Quốc hội, các phương pháp định giá đã được rút gọn. Theo đó, phương pháp triết trừ sẽ hợp nhất vào phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư sẽ được loại bỏ.
Trong bản dự thảo sửa đổi Nghị định số 44/2014/ND-CP của Chính phủ về giá đất, chỉ có ba phương pháp định giá đất được giữ lại: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Cần lưu ý rằng việc loại bỏ phương pháp thặng dư đã nhận được phản hồi đáng kể.
“Hiện nay, doanh nghiệp gặp nhiều ràng buộc nhất khi xác định giá đất sử dụng. Đối với các dự án chung cư cao tầng của chúng tôi, chúng tôi hiện đang sử dụng phương pháp giá trị thặng dư để định giá. Tuy nhiên, nếu chúng tôi tham khảo ba đơn vị khác nhau, chúng tôi sẽ nhận được ba kết quả khác nhau cho cùng một dự án,” ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết.
Theo ông Nguyễn Tiến Thọ, Chủ tịch Hiệp hội Định giá Việt Nam, mỗi phương pháp phù hợp với các loại định giá khác nhau. Ví dụ, phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập được sử dụng để xác định giá đất sử dụng hiện tại, trong khi phương pháp thặng dư được sử dụng để xác định giá đất sử dụng trong tương lai. Không thể áp dụng một phương pháp xác định giá đất hiện tại cho tương lai.
Về vấn đề này, dự thảo không nêu rõ việc loại bỏ phương pháp thặng dư, nhưng trong thời điểm hiện tại, nó sẽ không được triển khai. Theo ông Đào Trung Chính, Giám đốc Sở Quy hoạch và Phát triển nguồn đất, lý do đầu tiên là Nghị quyết số 18 của chính phủ trung ương yêu cầu phương pháp định giá đất phải tuân thủ chặt chẽ theo thị trường. Trong khi đó, phương pháp thặng dư quy định sử dụng các giá trị giả định về chi phí và doanh thu.
“Tuy nhiên, nhận thức thị trường của chúng ta gần đây vẫn còn hạn chế. Ví dụ, giá đất trong các hợp đồng chuyển nhượng chủ yếu thấp hơn giá trị thực tế. Sử dụng giá trong hợp đồng sẽ đảm bảo sự an toàn cho các nhà định giá nhưng không phản ánh đúng điều kiện thực tế của thị trường,” ông Chính nhấn mạnh.
Vấn đề thứ hai với phương pháp thặng dư là việc thực hiện thực tế của nó liên quan đến nhiều yếu tố giả định, chẳng hạn như giả định về doanh thu dựa trên thời gian xây dựng và thời gian bán hàng giả định, cũng như các chi phí, lợi nhuận, lãi suất vay và quản lý doanh nghiệp khác nhau. Thay đổi chỉ một biến số giá đất theo phương pháp thặng dư sẽ dẫn đến sự khác biệt đáng kể.
“Chúng tôi đã nghe phản hồi rằng các phương pháp định giá đất khác nhau sẽ cho ra các giá khác nhau cho cùng một miếng đất. Tuy nhiên, với phương pháp thặng dư, các nhà định giá hoặc người thu thập dữ liệu khác nhau sẽ cho ra các giá khác nhau dựa trên thông tin và biến số khác nhau,” ông Chính nói.
Do hiện tại còn thiếu hụt và thiếu chuẩn hóa cơ sở dữ liệu thị trường, không phản ánh chính xác giá trị thị trường, phương pháp thặng dư sẽ không được áp dụng trong tương lai gần.
Theo ông Chinh, trong Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), ít nhất 2 phương pháp sẽ được sử dụng để đánh giá một mảnh đất. Nếu các phương pháp này cho ra giá trị khác nhau, giá trị cao hơn sẽ được áp dụng.
Vấn đề đất đai rất quan trọng, liên quan đến quyền và lợi ích của toàn dân. Chính phủ đang chỉ đạo một cách tích cực việc giải quyết khó khăn trong việc định giá đất đai một cách quyết định, nhanh chóng và hiệu quả, đồng thời không gây phiền hà cho nhân dân và doanh nghiệp, phù hợp với yêu cầu thực tiễn và quy định pháp luật. Quá trình cung cấp ý kiến phản hồi về dự thảo yêu cầu sự tham gia đồng thời của toàn bộ hệ thống chính trị.
THAM KHẢO THÊM CÁC BÀI VIẾT BĐS ĐANG HOT NHẤT: https://theterra-bacgiang.vn/
